耐震基準適合証明書、フラット35適合証明書、増改築等工事証明書の発行は弊社にご依頼下さい!!

個人売主型:既存住宅売買瑕疵保険

個人売主型:既存住宅売買瑕疵保険

建物査証のイノベーション・ビジネスモデル

 生命保険会社、損害保険会社で、保険商品の開発において、リスクとリターンの検証は、アクチュアリー(保険数理士)が、“大数の法則”で計算しています。保険金額を満額支払うような瑕疵保険の事故も千件に1、2件の発生確率が限界であり、千件に3件を超えるような保険商品では、破綻する可能性が高まります。

 建物査証では検査機関は、検査料のみで収益を上げることが原理原則だと判断しています。保証料は、“大数の法則(数万、数十万、数百万のオーダーですが...)”でリスクヘッジされているという考え方から徴収しないことを原則としました。建物査証が“保証料の高止り”という「既存住宅流通上の障害」の除去のために出した答えです。これこそが、建物査証が実践するイノベーションです。

コストパフォーマンス・プライス!!

検査料4万5千円(+消費税8%3,600円)
事前保証料ゼロ円

  • 前提条件として、検査時に木造住宅は築20年以内で尚且つ保証期間中に築20年超とならない建物、マンションは検査時に築25年以内で尚且つ保証期間中に築25年超とならないの建築物に限定されます。
  • 検査時及び保証期間中に築20年超の木造住宅の検査料は、7万円(税別)となります。
  • 検査時及び保証期間中に築25年超のマンションの1住戸の検査料は、5万円(税別)となります。
  • 期間計算の基準
    「検査日当日+1年間+保証期間年数」で一戸建て住宅の場合は築20年超か、マンションの1住戸の場合は築25年超かを判定します。

検査特例ー建物査証の検査員単独での適合判定が可能

  • 当法人は、住宅瑕疵担保責任保険法人に登録した検査事業者であり、当法人に所属する既存住宅現況検査技術者が単独で、瑕疵保険の適合判定が可能です。
  • 既存住宅検査技術者の有資格者がいない場合には、住宅瑕疵担保責任保険法人の検査員とのダブルチェックが必要となり、別途検査料が1万5千円から2万円ほど掛かります。

別途交通費

  • 弊社事務所より、Google Mapの「車ルートの最短距離」で計測しまして、片道50km以上の現地物件調査につきましては、別途交通費5千円(税別)がかかります。
  • 片道50kmを超え10km加算されるごとに1千円(税別)の追加交通費がかかります。

保険期間1年 保険金額1千万円

戸建て住宅(延床面積100㎡未満)

70,370円(+消費税8%3,600円)  管路・設備担保特約条項あり
検査料45,000円(+消費税8%3,600円)+ 保険料等25,370円 (非課税)

68,120円(+消費税8%3,600円)  管路・設備担保特約条項なし
検査料45,000円(+消費税8%3,600円)+ 保険料等23,120円 (非課税)

1住戸マンション(70㎡以上85㎡未満)

65,400円(+消費税8%3,600円)  管路・設備担保特約条項あり
検査料45,000円(+消費税8%3,600円)+ 保険料等20,400円 (非課税)

63,820円(+消費税8%3,600円)  管路・設備担保特約条項なし
検査料45,000円(+消費税8%3,600円)+ 保険料等18,820円 (非課税)
 

保険期間5年 保険金額1千万円

戸建て住宅(延床面積100㎡未満)

94,080円(+消費税8%3,600円)  管路・設備担保特約条項あり
検査料45,000円(+消費税8%3,600円)+ 保険料等49,080円 (非課税)

86,720円(+消費税8%3,600円)  管路・設備担保特約条項なし
検査料45,000円(+消費税8%3,600円)+ 保険料等41,720円 (非課税)

1住戸マンション(70㎡以上85㎡未満)

82,760円(+消費税8%3,600円)  管路・設備担保特約条項あり
検査料45,000円(+消費税8%3,600円)+ 保険料等37,760円 (非課税)

77,560円(+消費税8%3,600円)  管路・設備担保特約条項なし
検査料45,000円(+消費税8%3,600円)+ 保険料等32,560円 (非課税)

保険期間1年 保険金額5百万円

戸建て住宅(延床面積100㎡未満)

69,220円(+消費税8%3,600円)  管路・設備担保特約条項あり
検査料45,000円(+消費税8%3,600円)+ 保険料等24,220円 (非課税)

67,250円(+消費税8%3,600円)  管路・設備担保特約条項なし
検査料45,000円(+消費税8%3,600円)+ 保険料等22,250円 (非課税)

1住戸マンション(70㎡以上85㎡未満)

64,590円(+消費税8%3,600円)  管路・設備担保特約条項あり
検査料45,000円(+消費税8%3,600円)+ 保険料等19,590円 (非課税)

63,210円(+消費税8%3,600円)  管路・設備担保特約条項なし
検査料45,000円(+消費税8%3,600円)+ 保険料等18,210円 (非課税)

 

高止りする保証料問題を解決するソリューション・ビジネスモデル

  • 万が一の保険事故が発生した場合にのみ、「事前保証料」に代わり、「保険事後保証料5万円」が発生する「発生主義」を建物査証は採用しています。
  • 万が一の保険事故が発生した場合にのみ、「事前保証料」に代わる「保険事後保証料5万円」をお支払い頂く「精算主義」を建物査証は採用しています。
  • 万が一の保険事故が発生した場合に、建物査証が請求させて頂く事前保証料に代わる「保険事後保証料」は、1年以内の1事故につき一律5万円(税別)です。
  • 事前保証料に代わる「保険事後保証料5万円」のお支払いをもって、保険事故申請の受理とさせて頂きます。
  • 保険事後保証料5万円の精算を終えた状態、建物査証への入金確認後に、保険事故のための業務処理の対応を始めさせて頂きます。
  • 保険事故が発生せず、保証期間の1年または5年が終了すれば、「保険事後保証料5万円」は一切発生しません。
  • 依頼者の方は、スタート時の瑕疵担保責任保険の加入に際しては、低額で加入でき、万が一の保険事故の際には、最大1千万円の保険料の支払い、受益が発生する場合にのみ、受益者負担の原則に基づき1年以内の1事故につき一律5万円(税別)の「保険事後保証料5万円」の費用負担をすればよいのですから、リーズナブルで心理的抵抗の低いシステムではないでしょうか。
  • [check]保険事故後保証料5万円の「保険事故後の保証料精算方式」を希望されない方のためには、瑕疵保険証券発行時に、旧来方式である「保証料」前払い徴収にも対応します。その場合には、保険事故後保証料は、当然に0円です。
  • <保証期間が1年間の場合>
     基本事前保証料は、25,000円(税別)
     管路・設備担保特約保証料は、10,000円(税別)
  • <保証期間が5年間の場合>
     基本事前保証料は、50,000円(税別)
     管路・設備担保特約保証料は、20,000円(税別)

普及しない個人間売買瑕疵保険の原因分析

検査済証が無い。または建ぺい率、容積率の建築違反物件は、個人売主型 既存住宅売買瑕疵保険の対象外

  • 最大の理由は、「検査済証」を取得していない物件、および建ぺい率、容積率などの建築基準法違反の物件は、既存住宅売買瑕疵保険の対象外になっていることです。
  • 検査済証を取得していた物件であっても、後工事で建築基準法違反になる物件は、取得済みの「検査済証」は無効となります。
  • 解決策として、「耐震基準適合証明書」が発行可能な物件には、「耐震基準適合証明書」を「検査済証」の代用として認め、既存住宅売買瑕疵保険の検査引き受けを行っています。

検査機関に加重負担

  • 検査機関にリスクがあり過ぎて、仮に保険法人が定める基準を満たしているとしても、登録しようとする建築士事務所、建設会社が極端に少ないのが現状です。
  • 検査機関は保険法人との契約約款で、保険事故の際の補修工事に充当する保険金から常に1事故につき「免責金額5万円(税別)」を検査機関の負担として差し引かれる立場にあります。
  • 検査機関が依頼者から受け取る検査料は、5万円以下です。万が一の保険事故の際に保険法人から常に1事故につき「免責金額5万円(税別)}を差し引かれたら赤字です。これでは事業として成り立ちません。
  • 保険事故の際には、検査機関は、瑕疵保証法人の立場で義務を履行しなければなりません。1ヶ月から3ケ月くらいの間に専任の建築士をつけて下記の主だった作業を行わなければなりません。
    ①建物居住者(契約者)との連絡、進行途中の各段階で逐一報告
    ②保険事故の現場確認
    ③瑕疵保険法人への事故報告書の作成および提出
    ④補修工事のための見積作業、そのために建材メーカー、建材問屋、専門工事業者への依頼と協議
    ⑤下請け工事業者および職人との打合せ、材料の手配
    ⑥保険法人への補修工事見積書の提出と見積書査定依頼および協議
    ⑦瑕疵保険法人の見積査定承認後の補修工事の手配および工事監理
    ⑧保険金支払い補修工事後には、保険保証期間内のその保険金支払い補修工事も含めまして再保証の義務を検査機関は、負わされています。
  • 上記①~⑧の業務を行う費用は、人件費だけで15万円を下回ることはありません。交通費、事務所経費、その他の間接経費を含めましたら、恐らく25万円強の負担になります。瑕疵保険法人から常に控除され負担しなければならない「免責金額5万円(税別)」を含めますと約30万円ほどになると思います。
  • また、検査機関は、瑕疵保証法人として、その義務を怠りましたら債務不履行で訴えられる訴訟リスクも抱えています。

では、検査機関は、事業リスクのヘッジをどのようにして、利益を確保しているのでしょうか?

高すぎる保証料 そのため利用する人が少ない

  • 検査機関は、「検査料」と「保証料」は自由に決められる立場です。「保険料等」は住宅瑕疵担保責任保険法人が定価を決めていますので、検査機関である当法人はそれには関与できません。
  • 仮に保険料が2万5千円としまして、検査機関の検査料は、基本料4万5千円、保証料(保険法人に支払う保険料等と検査機関に支払う保証料を総称して使われています)7万5千円からなどとなっています。
  • 「検査料」+「検査オプション料」+「保証料」+「保険料」の総額で12万円くらい支払わなければ、個人売主型の既存住宅には加入できないのが実態だと思われます。
  • 検査機関は、自由に決められる検査料と保証料でリスクヘッジをした上で利益を確保する以外に術はありません。2014年9月末現在、調べました限りでは、保証期間1年、保証金額1千万円の前提条件で、総額9万5千円以下では、個人売主型の既存住宅売買瑕疵保険を掛けることが出来ないのが現状です。
  • 多くの登録検査機関は、築20年超の一戸建て住宅では、保証期間5年間の中では「雨漏りリスク」の懸念が強いことから、積極的に1年間の保証期間での受託をしている傾向が見られます。

お支払条件

  • 検査費用は前払いとなります。事前に請求書を発行します。振込手数料は、ご依頼者の負担とさせて頂いております。検査後に適合判定であれば「個人売主型 既存住宅売買瑕疵保険 付保適合証明書」を瑕疵保険保証法人として、建物査証が発行します。
  • この「保険付保適合証明書」の有効期間は、発効日から満1年以内が絶対条件となります。その間に瑕疵保険証券の発行依頼をして頂き、発行依頼時に保険料をお支払い頂きます。
  • 但し、注意事項があります。この有効期間1年以内に、物件が決済されて、引渡しが済んだ上で、瑕疵保険証券が発行されていなければなりません。
  • 調べました限り、3ケ月間、6ヶ月間の有効期間を設けている検査機関はありますが、1年間というのは、2014年9月末現在で、建物査証だけです。
  • 保険料を前納する必要はありません。しかも1年間の有効期間がありますので、元付仲介業者さんが、売主さんから、専属専任媒介契約や、専属媒介契約を取られる際の必要経費として、検査料、保証料を負担されている場合には、資金負担の軽減にお役に立てると思います。

 建物査証は、保険法人に検査機関登録をしています。

[check]リンクを張っておきますので、ご確認ください。

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